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中冶置业:营收“三连降”

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中冶置业:营收“三连降”

乐居财经 房慧 发自上海

2019年,是中冶集团发展史上具有里程碑意义的一年,其营业收入首次突破三千亿元大关。

然而,作为其“四梁八柱”之一的房地产开发板块,其营业收入相较前一年不增反减,同时下降的还有毛利率。

营收连降三年

背靠大树好乘凉!中冶置业,作为中国五矿骨干企业、中冶集团房地产板块核心企业,有着很多房企无法企及的优势,如融资成本低、品牌力量强大等。

但抓到一副好牌,能将其打好才是关键。在这方面,中冶置业显然还有进步空间。

在中冶集团中,工程承包、房地产开发、装备制造和资源开发是其“四梁八柱”综合业务体系中的“四梁”,对其发展具有决定性作用。

从业务规模来看,房地产开发板块仅次于工程承包。但该板块近年来的业绩表现却连年下滑。

中冶置业:营收“三连降”

据中国中冶年报数据显示,2017年,其房地产开发营收创下近年来的高峰,达249.15亿元,此后逐年下滑,2019年营收为199.62亿元,同比下降12.72%,在总营收中占比跌至5.89%。

中冶置业:营收“三连降”

在一众国家队中,中国中冶的业绩排名,落后于保利、中海、华润等央企;此外,其负增长的营收,也显得较为另类。

中冶置业:营收“三连降”

在对中冶集团的业绩分析中,中金公司认为其:地产销售持续下降,业务盈利或承压。2019 年公司地产业务收入同比下滑12.7%,毛利率也同比降低2.5ppt。2019 年公司地产销售额同比减少16.4%,延续了2018 年的下滑趋势,或对2020 年收入确认形成压力;叠加地产限购限价等政策或制约项目毛利率,公司地产业务盈利或继续承压。

“地王”入市难

虽然规模掉队、盈利承压,但在土拍市场,中冶置业的存在感却很强。

早在2010年,中冶置业便以南京地王一战成名。彼时,其是国务院国资委认定的、可以保留房地产业务的16家央企成员之一。

2010年至2012年,其相继拿下南京下关区滨江1号、3号和2号地块,三幅地块连成整体,总价达256.54亿元,成为全国总价地王。

但消化“巨无霸”并非易事,因2号地块被质疑内定,后被国土资源部调查,2013年南京国土局终止了2号地块的出让。

另一方面,巨额的开发资金也是问题。2012年12月,中冶网发布的《中冶置业集团谋求内涵式科学发展之路》一文中提及,截至当时,中冶置业的应收账款总额已约65亿元,绝大部分来自基础设施和保障房。

在成为国内保障房建设先行军的同时,中冶置业也遭遇了资金回笼慢、毛利率低的问题,为此,2012年初,中冶就确定要退出保障房和基础设施建设领域。称这是战略转型方向。

2014年,中冶置业先后数次将1号地块股权转手给上海证大、深业集团、龙湖、恒大。自己仅留下了3号地块做开发。

转型后的中冶置业,在全国多个城市布局了地产项目。2014年,其在天津以49.49亿元总价拿下“新八大里”首宗亮相地块,成为天津年内总价单价双料“地王”。

2016年3月,中冶置业武汉公司以22亿元的总价,拿下武汉青山滨江商务区P(2016)009号纯住宅用地,成交楼面价9310.7元/平方米,溢价率130.8%,成青山区新地王。

同年8月,中冶置业以36.79亿元拿下广州长岭居地块,溢价率240.9%,楼面价约27273元/平方米,成为广州萝岗区单价地王。

2017年6月28日,它又以总价50.12亿元拿下珠海横琴一住宅用地,为横琴史上出让起始楼面价最贵的地块。

这一年10月,其又在南京亿14.2亿元拿下老城秦淮区的G59地块,楼面地价32544元/平方米,这也刷新了当年南京成交楼面地价的记录。

然而在限价限购的楼市新政下,高价地开发也非易事。中冶在南京下关的3号地块,至今仍在销售当中,换句话说,中冶已在该地块耗时近10年。其在南京的另一幅地块,秦淮区G59至今还未上市销售。而其珠海横琴地块,在拿地次年也曾在公开市场转让股权。

“限价”政策压制下,高价地变现举步维艰。一方面,这些地块资金沉淀的成本不断累加,另一方面这种慢周转方式也不利于企业的规模发展。只能说,在开放的竞争市场中,中冶置业并未能将自身的优势发挥最大。

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