江苏快三平台

当前位置:主页首页 > 毕业论文 > 财政税收 > 国债研究 > >

【行业研究】2018年二季度房地产债券发行市场分析

来源::网络整理 | 作者:管理员 | 本文已影响

  一、房地产行业基本面回顾

  2018年上半年房地产开发投资仍处高位,新开工趋强,销售不弱,调控政策不放松

  2018年上半年,中国房地产开发投资完成额5.55万亿元,同比增长9.7%,增速较2018年一季度的9.9%小幅回落,其中住宅投资完成额3.90万亿元(占比70.27%),同比增长13.60%,增速较2018年一季度小幅回升0.30个百分点,房地产开发投资增速仍维持高位。从开工情况来看,2018年上半年,房屋新开工面积9.58亿平方米,同比增长11.8%,增速较2018年一季度上升2.1个百分点。土地购置方面,2018年上半年房地产开发企业土地购置面积1.11亿平方米,同比增长7.2%,土地成交价款0.53万亿元,同比增长20.3%。新开工对地产投资增速贡献有所增加。

  从销售情况来看,2018年上半年,商品房销售面积7.71亿平方米,同比增长3.3%,较2018年一季度下滑0.3个百分点;商品房销售金额为6.69万亿元,同比增长13.2%,较2018年一季度上升2.8个百分点。房价整体趋稳,部分三四线城市仍有较大程度涨幅。从资金来源上看,2018年上半年,房地产开发到位资金合计7.93万亿元,同比增长4.60%,受房地产信贷政策收紧的影响,房企资金来源增速仍处2016年以来的低位,资金来源中国内贷款占比继续下降。政策方面,楼市整体调控力度继续加强,调控手段更趋精细化,热点城市信贷政策明显收紧,多城因房价上涨过快被约谈,季末国开总行收回棚户区改造贷款审批权。整体看,新开工增速回升带动房地产开发投资增速仍处高位,房地产市场调控仍严,房企融资收紧趋势未变,房地产开发资金链将继续承压。

  二、房地产债券发行概况

  受益于2018年以来监管边际放松,2018年二季度房企交易所债券融资规模同环比均大幅增长,银行间短期债券品种融资规模同环比显著增长;AA级别房企发债占比有所增长;地产债券配置需求中短期化趋势加强

  2018年二季度,银行间和交易所市场共发行房地产债券92支,同环比分别增加55支和31支,同环比分别增长148.65%和50.82%;银行间和交易所市场房地产债券发行规模合计1005.98亿元,同环比分别增长84.04%和14.90%。从发行方式来看,2018年二季度以公募方式和私募方式发行的债券数量分别为61支和31支,发行数量分别占比66.30%和33.70%,发行方式仍以公募发行为主,私募方式发行占比同环比均有所提升。从发行品种来看,中期票据发行数量19支,同环比分别增加3支和2支,发行规模为261.00亿元,同环比分别下降17.92%和24.74%;公司债发行数量42支,同环比分别增加35支和22支,发行规模为480.98亿元,同环比分别增长401.02%和73.01%;短期融资券发行数量23支,同环比分别增加11支和6支,发行规模为204.00亿元,同环比分别增长109.02%和21.28%;定向工具发行数量8支,同环比分别增加7支和1支,发行规模为60.00亿元。从资金用途来看,近70支债券,规模达772亿元左右的地产债募集资金用于置换存量有息债务,其中公司债的募集资金基本全部用于置换存量有息债务。整体看,随着2018年地产债进入偿债和回售高峰期,交易所对以归还到期公司债为用途的地产债审批有所放松,房企交易所融资规模于2018年二季度同环比均大幅增长;在地产融资趋严总基调未转变的形势下房企银行间中期票据发行规模显著下滑,银行间短期债券发行规模保持增长,地产债券短期化配置需求加强。

【行业研究】2018年二季度房地产债券发行市场分析

  级别分布方面,2018年二季度,银行间和交易所市场房地产债券的发行主体信用等级仍主要集中在AAA和AA+,其中AAA级别企业发行规模最大,发行数量共41支,发行规模达603.00亿元(占比59.94%);AA+级别企业共发行28支,发行规模达216.60亿元(占比21.53%);AA级别企业共发行23支,发行规模达186.38亿元(占比18.53%),AA级别房企发行规模占比环比上升幅度最大。随着2018年房企公司债步入偿债及回售高峰期,AA级别房企在融资渠道收紧的情况下“借新还旧”压力显著增大。

  期限分布方面,以发行规模计,2018年二季度地产债的发行期限3年期占比最高,为24.71%,占比环比变动不大;期限5年期的债券占比8.99%,占比环比提升4.31个百分点;而同期首次投资者回售权时间设置在第三年末的3+2年期占比14.91%,占比环比下降19.65个百分点,首次投资者回售权时间设置在第2年末(含2+1年、2+2年、2+2+1年和2+1+1年)的债券占比18.92%,占比环比提升4.31个百分点,首次投资者回售权时间设置在第1年末的1+1+1年期占比2.74%,占比环比提升1.65个百分点;1年以内(含1年)的短期地产债发行规模和占比均有所增长,发行占比为20.78%,占比环比提升1.00个百分点,发行规模为209亿元,环比增长20.67%。

三、房地产债券利率和利差分析

三、房地产债券利率和利差分析

  2018年二季度地产信用债发行利差走扩,中长期地产债发行利率上行,各等级地产企业发行利差分化加剧

【行业研究】2018年二季度房地产债券发行市场分析

  从债券市场整体收益率来看,2018年二季度,央行继续实施稳健中性的货币政策,综合运用多种货币政策工具,保证了资金面的整体稳定。在美联储缩表和加息、中美贸易战等国际宏观不确定性因素较大的背景下,央行4月对部分商业银行降准1个百分点置换MLF,6月宣布下调部分银行存款准备金0.5个百分点 ,并通过公开市场操作、中长期借贷便利(MLF)、抵押补充贷款(PSL)、常备借贷便利(SLF)等多种货币政策工具,加强预调微调和预期管理,保持了流动性的合理充裕。在此背景下,银行间市场资金面整体处于紧平衡状态,利率水平整体较为平稳。银行间固定利率国债一年期到期收益率本季度则较为平稳,本季度的平均水平(3.13%)较上季度(3.41%)和上年同期(3.36%)均有所下降。产业债方面,2018年二季度AA级以上发行主体加权发行利差约为202.02BP,环比下降20.54BP。

  2018年二季度各级别短期地产信用债发行利率走势出现差异,其中高级别地产发行主体短期信用债发行利率较2018年一季度有所回调,与债市整体收益率趋势相同,低级别地产发行主体短期信用债发行利率环比有所上升。2018年二季度,AAA主体发行短期债券发行利差与AA和AA+主体差距有所加大:其中,AA和AA+主体发行短期债券加权利差环比分别走扩96.82BP和25.47BP,发行利差较高主要为债务负担较重或集中兑付压力较大的民营企业;AAA主体发行短期债券加权利差环比下降46.66BP,发行主体以龙头地产企业为主。


分享到: 更多

热榜阅读TOP

本周TOP10

我国国债需求影响因素的实证分析

我国国债需求影响因素的实证分析

摘 要:根据年度数据建立我国国债发行规模的长期均衡和动态调整模型,对我国国债发行规模与相应 经济 变...